《西安市租賃住房房源籌集工作實施細則(試行)》印發 多渠道籌集租賃房源 確保住有所居

為加快籌集租賃住房房源,完善我市租賃住房供應體系,推動住房租賃試點工作順利開展,西安市住房和城鄉建設局與西安市自然資源和規劃局于近日印發了《西安市租賃住房房源籌集工作實施細則(試行)》(以下簡稱《細則》,多措并舉籌集租賃房源,有效增加租賃住房供應。

據悉,《細則》適用于我市城市規劃區域內國有土地上租賃住房的規劃用地、建設管理等活動?!都殑t》所稱的租賃住房,是指通過新建租賃住房、非住宅用房改建作為租賃住房、盤活存量住房等方式籌集的租賃住房房源。

新建租賃住房以增量保安居

新建租賃住房是指在符合國土空間規劃和住房建設規劃的前提下,通過新出讓土地、單位自有閑置或低效土地(以下簡稱自有地)、商品住房配競企業自持、工業(產業)園區配套四種方式籌集,以市場配置為主新開工建設的租賃住房。新出讓租賃住房建設用地,以招拍掛出讓方式供應,單宗用地規模原則不少于45畝(3公頃)。出讓前,各區縣政府、開發區管委會應擬定建設監管協議,就套型面積、裝修標準、租賃運營期等提出要求,納入土地出讓文件,與出讓公告一并向社會發布。

《細則》明確,新建租賃住房項目應重點布局在高校及科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區,以及交通樞紐地區(含軌道交通樞紐站點周邊)等交通便捷、生產生活便利、租賃住房需求集中的區域;應統籌考慮基礎設施、公共服務設施的承載能力,科學配置社區服務、文化教育和停車位等配套設施,達到人均配建標準原則上不得低于同等規模普通商品住房標準,配套設施應與租賃住房建設同步規劃、同步設計、同步建設、同步交付使用。

另外,新建租賃住房裝修標準參照《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》(市政辦發〔2018〕118號)規定執行,不得低于本市保障房裝修標準,應具備起居、就寢、盥洗等基本居住功能,提供家具、家電等生活設施。同時,新建租賃住房,租賃運營期內,租金應納入住房租賃資金監管賬戶管理。

《細則》規定,本市城市規劃區域內(不含臨潼、高陵、閻良、藍田、周至、航空基地)新出讓商品住房用地,按照宗地地上住宅規劃建筑面積的5%設定企業自持租賃住房面積,軌道交通樞紐站點半徑800米以內的商品住房用地按照宗地地上住宅規劃建筑面積的10%設定企業自持租賃住房面積,當地價達到最高限價時,也可轉競自持租賃住房面積。西咸新區灃東新城商品住宅用地出讓時,出讓方案中應明確企業自持租賃住房比例不低于宗地規劃建筑面積的5%。商品住房配競企業自持租賃住房以中小戶型為主,戶均建筑面積60平方米左右,最大戶型建筑面積原則不超過90平方米。商品住房配競企業自持租賃住房原則上應相對集中,按幢布局,建設進度不得滯后于所在出讓地塊商品住房。

改建非住宅類房屋以質量保安居

《細則》指出非住宅用房改建作為租賃住房是指政府支持將取得房屋所有權證書或其他合法權屬證明的閑置廠房、辦公用房、倉儲用房和其他商業用房等非居住類型的現有房屋,在符合國土空間規劃的基礎上,依法改造投入市場運營的租賃住房。非住宅用房改建主體應為房屋所有權人,非房屋所有權人的,應取得房屋所有權人的書面同意。不得改變原有建設用地性質和用途、建筑面積等,改建完成后應保證房屋結構和消防安全,具備物業管理、給排水、正式供電、采光通風、污水納管等基本居住條件,滿足基本公共服務和市政基礎設施配套要求。改建項目原則上應在租賃住房需求集中、交通便捷、生產生活便利、公共和生活配套設施完善的區域實施,工業廠房類項目改建前需進行土地污染檢測,確保房屋改建后可用于居住使用。

同時,非住宅類用房改建項目不應存在抵押等限制交易的情形,存在抵押登記的,應取得他項權利人書面同意。改建項目應以整棟、整單元、整層為基本單位,規模原則上不少于50套(間)或使用面積不少于1500平方米。改建主體應將房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果等信息,錄入“西安市住房租賃交易服務平臺”。改建主體應按規定向公安部門申報租住人員信息,改建項目除恢復原有用途外,不得改變住房租賃用途,不得用于酒店、賓館、旅館及民宿等特種行業經營,若因城市規劃需要拆除補償的,按改建前的房屋用途和建筑面積予以補償。房屋所有權人提出恢復原有用途或相關職能部門根據區域規劃調整等相關政策要求改建項目退出的,由區、縣住建局,開發區住建管理部門注銷改建項目相關信息并向同級相關部門及市住房建設主管部門報備,相關部門同時取消民用水、電等價格的優惠。

盤活社會零散住房以存量保安居

盤活存量住房是指住房租賃企業通過與房屋所有權人或其他權利人簽訂長期租賃合同的方式,籌集社會存量住房并進行出租,或者受房屋所有權人或其他權利人的委托,以企業的名義進行出租房屋的行為。盤活存量住房用于出租的,應權屬清晰,擁有合法權屬證明。包括不動產權證書(房產證)、商品房網簽合同、拆遷安置協議等,房屋為共有產權的,須提供共有產權人同意租賃的書面證明,應符合安全、消防和衛生等要求。盤活存量住房用作租賃住房的住房租賃企業,主要包括專業住房租賃運營機構、房地產開發企業、物業服務企業、房地產經紀機構、企事業單位等。住房租賃企業必須具備企業法人主體資格,經營范圍包含“住房租賃”業務,具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽。

《細則》規定, 盤活存量住房應著重房屋品質提升,以“設施完善、安全環保、制度完備、智慧互聯”為原則,提升租賃住房的性能與居住品質。首先,室內外裝修設計有統一的企業主題標識,位置合理,與周邊環境協調,體現租賃企業經營文化特色,裝修標準參照《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》(市政辦發〔2018〕118號)規定執行,不得低于本市保障房裝修標準,應具備起居、就寢、盥洗等基本居住功能,提供家具、家電等生活設施。其次,設有專職出租房屋管理人員,建立有出租住房運營管理制度,出租房屋日常報修維護平臺,企業文化教育培訓制度及客戶投訴處理機制等規范性制度。社會零散住房被盤活后,住房租賃企業、房地產經紀機構經營的存量住房應通過“西安市住房租賃交易服務平臺”發布房源信息,并對房源信息的真實性負責。盤活存量住房應按照住房租賃網格化管理要求,納入社區綜合管理,做好出租房屋信息采集、登記備案。

加大政策支持力度以導向保安居

記者了解到,《細則》提出了多項政策支持我市租賃住房房源籌集工作。

資金獎補方面, 新建租賃住房、非住宅用房改建作為租賃住房、盤活存量住房,可按《西安市支持住房租賃市場發展財政資金補助和獎勵辦法》(市建發〔2021〕13號)相關規定,申報財政獎補資金。

金融政策方面,支持房地產企業、住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求,通過發行房地產投資信托基金(REITs)、企業債券等方式融資,有效拓寬融資渠道。

配套政策方面,按照《細則》規定籌集并實際用于居民居住的租賃住房,其水、電、氣、暖等設施的建設和收費標準,按照居民類房屋標準執行,實際使用量按照居民生活用水、用電、用氣、供暖標準計價。

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